Le vice caché : tout ce qu’il faut savoir
Virginie Damphousse est avocate chez Dubeau Perreault avocats de Louiseville. Elle se joint dès cette semaine à notre équipe de chroniqueurs. À intervalle régulier, elle publiera des articles démystifiant certaines facettes du droit.
Que ce soit suite à l’achat d’une nouvelle maison ou d’un bien mobilier, il faut savoir comment reconnaître un vice caché et quels gestes poser pour faire valoir son droit.
La notion de vice caché est circonscrite par l’article 1726 du Code civil du Québec. Elle comporte quatre conditions essentielles:
1) Caractère caché du défaut
Le défaut ne doit pas être apparent au moment de la vente pour une personne ayant fait un examen prudent et diligent du bien. L’attitude prudente et diligente peut se traduire par une série de questions usuelles telles que l’année de construction de la maison et des installations sanitaires, les dernières rénovations effectuées avec preuve à l’appui, etc. Le législateur n’impose pas à l’acheteur une inspection préachat, en revanche celui-ci doit être attentif aux signes qui pourraient révéler des problèmes plus graves, auquel cas l’examen du bien par un expert s’impose pour en savoir plus long.
2) Antériorité du défaut
Le défaut du bien doit être antérieur à la vente. Cette condition est importante puisque le vendeur ne doit pas supporter les frais d’un défaut qui apparaît suite à un usage ou un entretien inadéquat par l’acheteur.
3) Le vice ignoré de l’acheteur
Le défaut ne doit pas être connu de l’acheteur. C’est pourquoi une déclaration du vendeur sur la présence du défaut fait échec à un recours pour vice caché.
4) La gravité du défaut
Le défaut doit être assez grave au point où le bien ne peut pas être utilisé pour les fins auxquels il est destiné si bien que l’acheteur n’aurait pas acheté le bien ou n’aurait pas donné si haut prix s’il avait connu le vice. Dans le cas d’un immeuble, la contamination du sol et l’infiltration d’eau en sont des exemples patents.
Finalement, lorsque toutes ces conditions sont remplies, une autre exigence essentielle et trop souvent oubliée demeure à faire. Il s’agit de la dénonciation écrite du vice caché. La dénonciation se fait par le biais d’une lettre dans laquelle l’acheteur donne l’occasion au vendeur de prendre connaissance des problèmes dénoncés et de procéder aux correctifs nécessaires dans le délai consigné dans la lettre. Cette dénonciation doit également avoir lieu dans un délai raisonnable depuis la découverte du vice donc le plus tôt sera le mieux.
Si le vendeur, suite à la réception de la dénonciation ne répond pas ou refuse d’exécuter le nécessaire pour remédier au vice, la prochaine étape sera la mise en demeure d’indemniser l’acheteur et dans les cas plus sérieux d’annuler la transaction.
En conclusion, les vices cachés peuvent engendrer des conséquences graves, c’est pourquoi l’inspection préachat, particulièrement dans le cas d’un immeuble, demeure un choix judicieux.