La promesse de vente et d’achat : utilité et conséquences juridiques
Virginie Damphousse, AVOCATE
La promesse de vente et d’achat est un contrat en soi contrairement à une simple offre.
On le qualifie de contrat préliminaire. La promesse peut être unilatérale ou bilatérale. Elle est unilatérale lorsque seulement une des deux parties s’engage à vendre ou à acheter selon le cas. Dès l’instant où le bénéficiaire accepte la promesse unilatérale à l’intérieur du délai prévu, la promesse devient bilatérale produisant ainsi des obligations pour les deux parties.
Ce type de contrat est très intéressant particulièrement dans le cadre de transactions immobilières et cela, pour plusieurs raisons. D’abord, la promesse a pour effet de retarder la conclusion du contrat de vente. Cela permet à l’acquéreur de s’assurer, entre autres, d’obtenir le financement requis pour l’achat et de procéder à une inspection pré-achat. Ensuite, la promesse étant un contrat en bonne et due forme, elle est transmissible au plan successoral. Finalement, la promesse offre une sécurité juridique aux parties par son caractère obligatoire pour le ou les promettant(s).
Quelles sont les conséquences du non-respect de la promesse?
Si un promettant n’honore pas ses obligations et que le motif ne repose pas sur une condition de la promesse (ex : promesse conditionnelle à l’obtention du financement) ou sur une impossibilité de la nature d’un cas fortuit (ex : incendie de l’immeuble), il y a des recours qui peuvent être exercés à l’encontre du promettant fautif :
1) L’action en passation de titre permet à une des parties de forcer l’autre à procéder à la vente. Cela suppose que l’acte de vente est déjà préparé et que le demandeur, qu’il soit vendeur ou acheteur, est prêt à s’exécuter. Toutefois, ce recours conduit à un inconvénient important, car le vendeur ne peut vendre la maison pendant toute la durée de l’instance. Ce recours ne peut être intenté dans le cas où le bien est déjà vendu à un tiers.
2) Le demandeur peut réclamer les dommages-intérêts qu’il a subis en raison du manquement de l’autre partie et passer titre.
3) Il peut aussi y avoir une poursuite en dommages-intérêts contre le tiers qui a acheté le bien, objet de la promesse, dans le cas où il y a une preuve prépondérante à l’effet que celui-ci était de mauvaise foi.
En terminant, même si la promesse demeure facultative, elle offre beaucoup d’avantages à condition, bien entendu, d’en respecter les termes!